De Omgevingswet is sinds 1 januari 2024 in werking en tijd voor informatie op hoofdlijnen voor publieke en private ontwikkelaars. Informatie van belang om een goede uitgangspositie bij de planontwikkeling te hebben.
De vergelijking.
Onder de Omgevingswet wordt bij indirecte planschade (nadeelcompensatie genoemd onder de Omgevingswet) een andere vergelijking gemaakt dan onder de Wet ruimtelijke ordening. Onder de Wro werd een planologische vergelijking gemaakt, maar onder de Omgevingswet een vergelijking tussen de bestaande feitelijke situatie in het plangebied en de verleende omgevingsvergunning. Dit geldt voor zowel bestaande bebouwing als bestaand gebruik. Het grote verschil met de vergelijking onder de Wro is, dat de niet-benutte bebouwings- en gebruiksmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet meer worden meegenomen in de vergelijking. Dit is nadelig.
NB: Indirecte planschade, onder de Omgevingswet indirecte nadeelcompensatie, is schade als gevolg van een planontwikkeling op de omgeving. M.a.w. de ontwikkeling leidt tot schade op naburige percelen in de vorm van waardevermindering (en/of inkomensschade bij bedrijven) van een woning.
NB: Bij directe nadeelcompensatie (ongewenste planologische wijziging op het eigen perceel) wordt overigens onder de Omgevingswet nog steeds een planologische vergelijking gemaakt.
Als gevolg van de gewijzigde wijze van vergelijken zal het aantal verzoeken om nadeelcompensatie per saldo gaan toenemen en zullen de schadevergoedingen gaan toenemen. Weliswaar geldt bij indirecte nadeelcompensatie een vaste drempel van 4% in het kader van het normale maatschappelijke risico, maar in een algemeenheid geldt dat de schadevergoedingen zullen gaan toenemen als gevolg van de gewijzigde wijze van vergelijken.
NB: Onder de Omgevingswet is anders dan onder de Wet ruimtelijke ordening niet het bestemmingsplan, onder de Omgevingsgwet omgevingsplan genoemd, de gronslag voor een schadeclaim (verzoek om toekenning nadeelcompensatie), maar de omgevingsvergunning is veelal grondslag voor nadeelcompensatie.
Het is zaak om de bestaande feitelijke situatie niet in uw nadeel te wijzigen vóór de planologische wijziging. Mijn advies luidt: sloop bestaande bebouwing niet voordat de omgevingsvergunning onherroepelijk is. Ook is het bijvoorbeeld belangrijk om de omgevingsvergunning zo in te richten, dat de beoogde feitelijke situatie voor wat betreft de inrichting van het plangebied ook planologisch is verankerd. Bijvoorbeeld indien de inrichting in een groene bufferzone voorziet, dan deze te verankeren in de omgevingsvergunning door middel van een voorwaardelijke verplichting die verplicht tot aanleg en instandhouding gekoppeld aan een beplantingsplan.
Om bovenstaande, maar ook andere redenen, is belangrijk om voorafgaand aan de planologische wijziging een risicoanalyse te laten maken, die niet alleen inzicht geeft in de omvang van de mogelijk optredende schade en schadevergoeding, maar die ook advies geeft over een schadebeperkende inrichting van de omgevingsvergunning en de bestaande situatie.
De gewijzigde wijze van planvergelijking hoeft niet altijd nadelig uit te pakken. Voor zover een onroerende zaak is gekocht onder de werking van het ten tijde van de afgifte van de omgevingsvergunning vigerende planologische regime, kan indien de maximale mogelijkheden van dit planologische regime veel ruimer zijn dan de feitelijke situatie, voor wat betreft deze ruimere planologische mogelijkheden wel voorzienbaarheid worden tegengeworpen. Dit geldt ook voor eerdere planologische regimes voorafgaand aan het geldende regime, voorzover de maximale planologische mogelijkheden meer toestonden dan voor de beoogde planologische wijziging feitelijk aanwezig is. Met andere woorden voorzienbaarheid van schade zal een grotere rol van betekenis krijgen en dit aspect zal in de risicoanalyses, bij het optreden van schade, moeten worden betrokken.
Een uitzondering geldt voor omgevingsplannen waarvan het ontwerp ter inzage is gelegd na 1 januari 2024. Indien woningen (door een consument) zijn gekocht na de vaststelling of wijziging van het omgevingsplan kan geen voorzienbaarheid worden tegengeworpen als gevolg van de verkregen omgevingsvergunning. De Omgevingswet introduceert deze systematiek ten einde te ingrijpende schaduwschade te beperken.
Langhout & Wiarda is gespecialiseerd in het opstellen van risicoanalyses. Per jaar worden ruim meer dan 100 analyses uitgebracht. U mag van ons een gemotiveerde analyse verwachten, waarin per aanliggende woning of andere onroerende zaak wordt aangegeven hoeveel te verwachten nadeelcompensatie bedraagt, maar belangrijker u mag een advies verwachten waarin wordt aangegeven hoe u door een juiste inregeling van het omgevingsplan en omgevingsvergunning nadeelcompensatie kunt voorkomen of beperken. Het is ook om die reden belangrijk om ons zo snel mogelijk bij de planontwikkeling te betrekken.
Indien u nog vragen heeft of een toelichting wenst kunt u zich vrijblijvend wenden tot Ted Langhout. Te bereiken op: 0654954780 of onder tapl@langhoutwiarda.nl of kantoor@langhoutwiarda.nl.