In deze zaak gaat weer eens om de hoogte van drempel die was toegepast in relatie tot het normale maatschappelijke risico. Door mij was ten tijde van de advisering in januari 2015 geadviseerd om een korting van 50 % toe te passen op de geadviseerde schade. Het college besluit conform en de rechtbank oordeelt dat het college zich op het advies mocht baseren, maar geeft een eigen motivering aan toepassing van het normaal maatschappelijke risico.
Derde-belanghebbende voert aan dat hij geen beroepsgronden heeft aangevoerd tegen de argumenten voor het normaal maatschappelijk risico in het advies van Langhout, maar heeft aangevoerd dat op grond van die argumenten (van Langhout) de planschade geheel tot het normaal maatschappelijk risico had moeten worden gerekend. Uit het voorgaande volgt dat de nieuwbouw in de lijn der verwachtingen lag. De rechtbank heeft dit niet onderkend.
De Afdeling onderschrijft de opvatting van de derde-belanghebbende. Als sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling en ook aan de andere relevante omstandigheden is voldaan (past binnen het gemeentelijk beleid en past binnen de bestaande planologische structuur van de omgeving), dan ligt de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen. Vervolgens wordt getoetst of de de gevolgen van de ontwikkeling onder het normaal maatschappelijk risico vallen. In dit verband komt tevens betekenis toe aan het antwoord op de vraag of de schade onevenredig is in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak.
De Afdeling overweegt:
“5.4. Bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normale maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern, waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, is een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, substantieel, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten. Dit betekent dat een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normaal maatschappelijke risico van de aanvrager behoort. Vergelijk de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2543).
Anders dan de rechtbank acht de Afdeling de afstand van 28 meter tussen het bouwperceel en het perceel van [partij A] en [partij B] niet een dermate korte afstand dat hierin een bijzondere omstandigheid is gelegen die rechtvaardigt om in deze zaak een uitzondering op dit uitgangspunt te maken. Daarbij is van belang dat zowel de nieuwbouw als het perceel van [partij A] en [partij B] deel uitmaken van een normale bestaande woonwijk.”
Uit de uitspraak volgt naar mijn mening, dat indien sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling (zelfstandige toetsingsgrond), de ontwikkeling past binnen het planologisch beleid en de planologische structuur van de omgeving, dan dient een drempel van 5 % te worden toegepast. Dit geldt mijns inziens niet alleen voor inbreiding met woningen in een woonkern (de Afdeling overweegt immers “zoals woningbouw…”), maar in beginsel voor iedere normale maatschappelijke ontwikkeling, die in de lijn der verwachtingen lag. Nog twee opmerkingen bij vorenstaande. Dat een ontwikkeling past binnen het planologisch beleid houdt als zodanig niet in dat het een normale maatschappelijke ontwikkeling betreft. In de tweede plaats volgt uit deze uitspraak hoe met het afstandscriterium moet worden omgegaan. In mijn nieuwsbrieven wees ik er al vaker op hoe mijns inziens met dit criterium dient te worden omgegaan.
In de uitspraak van de Afdeling van 2 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:530 wordt overwogen dat aan de omstandigheid afstand geen zelfstandige betekenis toekomt.
De Afdeling overweegt:
“Aan de korte afstand, daargelaten dat deze bij een inbreidingslocatie als het plangebied niet ongebruikelijk is, komt hier geen zelfstandige betekenis toe, omdat de omvang van de waardevermindering van de woningen wordt bepaald door de afstand van de woningen tot locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden, zodat het ervoor dient te worden gehouden dat de korte afstand reeds in de waardevermindering van de woningen is verdisconteerd.”
Op deze overweging is de Afdeling in latere uitspraken niet expliciet teruggekomen. Het afstandscriterium is mogelijk ontleend aan de oude Kroonjurisprudentie. Doch in deze jurisprudentie werd het criterium gebruikt in het kader van de planologische vergelijking en wel als onderdeel van de vraag of en in welke mate planologisch nadeel was opgetreden en niet in het kader van de vergoedbaarheid van de schade. Mijns inziens dient het afstandscriterium een rol te spelen bij de vraag of de litigieuze planologische wijziging op die (korte) afstand in de lijn der verwachtingen ligt, of eerst op grotere afstand mocht worden verwacht. Mijns inziens bezigt de Afdeling het afstandscriterium op deze wijze. Ik kom nog veel adviezen tegen waarin het criterium op een onjuiste wijze overeenkomstig de uitspraak van 2 maart 2016 wordt gebezigd.