In deze uitspraak is de relatie tussen een na bezwaar verlaagde WOZ-waarde en de hoogte van schade als gevolg van een planologische wijziging aan de orde. Na een tweetal tussenuitspraken komt het eindelijk tot een einduitspraak. In geschil is de invulling van een tussenliggende bestemming en de hoogte van de begrote schade. In deze einduitspraak handelt het in hoofdzaak nog om het aanzienlijke verschil tussen de na bezwaar van € 246.000,00 naar € 216.000,00 verlaagde WOZ-waarde en de grootte van de getaxeerde planschade.
De WOZ-waarde en de verlaging van deze waarde kunnen doorwerken in een planschadeprocedure. In de eerste plaats bij bepaling van de omvang van de schade en in de tweede plaats bij de taxatie van de waarde van de onroerende zaak vóór en/of na de planologische wijziging. Bij de omvang van de schade speelt de verlaging van de WOZ-waarde, naar aanleiding van bezwaar in verband met gewijzigde omgevingsfactoren, een rol indien de verlaging van de WOZ-waarde aanmerkelijk afwijkt van de hoogte van de planschade. Uit de jurisprudentie volgt dat onder die omstandigheden van het college kan worden verlangd dat het zijn besluit van een nadere motivering voorziet. Zie bijvoorbeeld AbRS 9 december 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3726.
Een aanmerkelijk verschil tussen de verlaging van de WOZ-waarde en de hoogte van de planschade zal lastig te motiveren zijn, indien de feitelijke situatie niet of nauwelijks afwijkt van de planologisch meest ongunstige situatie. Bij de WOZ-taxatie is de feitelijke situatie in beginsel uitgangspunt en bij een planschadetaxatie de planologisch meest ongunstige situatie voor en na de planologische wijziging. Indien tussen die twee situaties weinig of geen verschil bestaat zal het verschil in verlaging van de WOZ-waarde en de hoogte van de planschade verklaard dienen te worden. In deze uitspraak is hiervan sprake. De SAOZ verkeerde in de niet benijdenswaardige positie dit verschil te verklaren. De SAOZ geeft aan dit verschil niet te kunnen verklaren, omdat de inbreuk op het bestaande planologische regime niet van dien aard is, dat deze een dergelijke waardevermindering kan rechtvaardigen.
In de praktijk ben ik hier ook al een aantal malen tegenaan gelopen. Indien in de beslissing op bezwaar gemotiveerd is aangegeven dat de verlaging van de WOZ-waarde volledig valt toe te schrijven aan de wijziging, dan wordt het lastig zo niet onmogelijk om het verschil te motiveren. Waarderingsverschillen buiten de bandbreedte worden door de Afdeling, ook blijkens deze uitspraak, niet snel geaccepteerd. Een rol speelt vermoed ik dat de beslissing op bezwaar formele rechtskracht heeft gekregen en dat deze ook naar de inhoud geacht wordt juist te zijn. Uit de ambtelijke praktijk bereikt mij wel eens het geluid, dat aan een verlaging van de WOZ-waarde naar aanleiding van bezwaar ook wel andere motieven ten grondslag liggen dan alleen waarde-technische. Dit kan consequenties hebben in een latere planschadeprocedure.
De Afdeling overweegt:
“7. Het college heeft over het nieuw te nemen besluit op bezwaar wederom advies gevraagd aan de SAOZ. De SAOZ heeft in een advies van november 2016 uiteengezet dat, indien er van wordt uitgegaan dat in het tussengelegen gebied geen geluidscherm of ander bouwwerk kan worden gerealiseerd, de waarde van het perceel als gevolg van de planologische wijziging is gedaald van € 275.000,00 naar € 258.000,00, zodat de geleden planschade € 17.000,00 bedraagt. Gecorrigeerd naar de peildatum van de WOZ-waarde van 1 januari 2012, hetgeen een correctie van -8,6% betreft, bedraagt de getaxeerde waarde van het perceel in het kader van planschade € 235.812,00, aldus de SAOZ. Uitgaande van een WOZ-waarde per 1 januari 2012 van € 216.000,00 dient volgens de SAOZ een verschil van € 19.812,00 te worden verklaard, nu dit verschil niet binnen de gebruikelijke bandbreedte van +5% tot -5% valt. De SAOZ stelt evenwel dit verschil niet te kunnen verklaren, nu de planologische inbreuk niet groter is dan de door haar getaxeerde waardedaling van € 17.000,00. Volgens de SAOZ dient na aftrek van het normaal maatschappelijk risico van 2%, zijnde € 5.500,00 een bedrag van € 11.5000,00 aan tegemoetkoming in planschade te worden uitgekeerd.
Het college heeft dit advies aan zijn besluit van 11 december 2016 ten grondslag gelegd. Daarbij heeft het college toegelicht dat het verschil tussen de getaxeerde waarde in het kader van de planschade en de WOZ-waarde kan worden verklaard door het feit dat over het perceel van [appellant] in de jaren voordat de bezwaarprocedure tegen de WOZ-waarde per 1 januari 2012 aan de orde kwam, al veel bezwaar- en beroepsprocedures zijn gevoerd. De gemeente dient in een WOZ-procedure aan de hand van referentieobjecten aan te tonen dat er bij de WOZ-waardebepaling voldoende rekening is gehouden met de door belanghebbende aangedragen waardebeïnvloedende zaken. Wanneer er gedurende diverse belastingjaren een groot aantal waardedrukkende zaken wordt opgeworpen, wordt het voor de gemeente bijna onmogelijk om de vastgestelde WOZ-waarde aan de hand van referentieobjecten aannemelijk te maken. Hierdoor komt het voor dat een WOZ-waarde na jaren procederen op een waarde terechtkomt die op basis van verkoopcijfers en rekening houdend met alle aangedragen argumenten weliswaar te laag, maar nog acceptabel is vastgesteld. Volgens het college is dit ook gebeurd met het perceel van [appellant], hetgeen heeft geleid tot een WOZ-waarde die weinig tot geen relatie meer heeft tot de (werkelijke) waarde in het economische verkeer.”
…………….
“9. [appellant] betoogt dat het college zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2012 geen relatie meer heeft tot de werkelijke economische waarde van het perceel. Het feit dat er al eerder over de WOZ-waarde van het perceel is geprocedeerd doet geen afbreuk aan de juistheid van die waarde, maar heeft juist bijgedragen aan een gedegen en nauwkeurige vaststelling daarvan. Dit betekent dat de waardedaling in het kader van de WOZ op 1 januari 2012 dan ook uitsluitend het gevolg is van de planologische wijziging. Het college is er dan ook niet in geslaagd het verschil tussen de getaxeerde waarde van het perceel in het kader van de planschade en de WOZ-waarde toereikend te motiveren, aldus [appellant].
9.1. Dit betoog slaagt. De omstandigheid dat [appellant] al eerder heeft geprocedeerd over de WOZ-waarde van zijn perceel, verklaart niet waarom de WOZ-waarde per peildatum 1 januari 2012 in de daarover gevoerde bezwaarprocedure met € 30.000,00 is verlaagd van € 246.000,00 naar € 216.000,00. Dit geldt temeer nu, zoals de Afdeling in de tweede tussenuitspraak reeds heeft overwogen, uit het besluit op bezwaar van [appellant] tegen de WOZ-waarde van € 246.000,00 zelf blijkt dat de verlaging van die waarde met € 30.000,00 voor een groot deel, te weten voor € 25.000,00, is toe te schrijven aan de bestemmingsplanwijziging. Dit betekent dat het college er niet in is geslaagd het verschil tussen de getaxeerde waarde in het kader van de planschade en de WOZ-waarde van € 216.000,00 nader te motiveren.”