Het belang van een goede planschaderisicoanalyse wordt onderschat en ziet op meer dan het inschatten van het risico op planschade. Naast het beantwoorden van de vraag of als gevolg van de beoogde planologische wijziging planschade zou kunnen optreden, hoeveel de schade gaat bedragen en welk deel van de schade voor vergoeding in aanmerking komt, maakt Langhout & Wiarda inzichtelijk hoe schade wezenlijk kan worden beperkt of voorkomen.
Op dit laatste aspect wil ik in het bijzonder in deze nieuwsbrief ingaan. Vrijwel wekelijks loop ik er in mijn praktijk tegenaan, dat ik bestemmingen in de planvergelijking moet betrekken, die vanwege te ruime bebouwing- en of gebruiksmogelijkheden tot onnodige schade leiden.
Bepalend voor de omvang van de schade is niet het bouwplan dat feitelijk gerealiseerd wordt maar de planologische ruimte die wordt toebedeeld in een bestemmingplan, zowel voor wat betreft de geboden bebouwingsmogelijkheden als wat betreft de gebruiksmogelijkheden. Bijvoorbeeld als een bestemming groenvoorziening in een bestemmingsplan wordt opgenomen, die als buffer moet gaan dienen naar een achterliggende schadeveroorzakende bestemming (en feitelijk ook als zodanig ook gaat dienen), dan dient de groenvoorziening ook in planologisch opzicht een buffer te zijn. Dit dient planologisch geregeld te worden.
Ook is het zaak in dergelijke situaties de bestemmingsomschrijving niet zodanig (ruim) te redigeren dat naast groen ook allerlei andere functies zoals paden, speelvoorzieningen, hondenuitlaatplaatsen e.d. mogelijk zijn. Als deze er feitelijk niet komen, maar slechts binnen een beperkt deel van de bestemming leidt dit tot onnodige schade. Ook hier dient een en ander planologisch geregeld te worden.
Zo zijn er nog legio andere voorbeelden te bedenken van het onjuist omgaan met de planologie bij schadegevoelige planologische ontwikkelingen. Door een eenvoudige aanpassing van de regels behorende bij een bestemming, in relatie tot de verbeelding van het beoogde bestemmingplan, kan veel financieel leed voorkomen worden. En nogmaals het betreft geen uitzonderingen maar veel voorkomende onvolkomenheden. Een goede risico analyse planschade is belangrijk en verdient bovendien zichzelf meer dan terug.
Voor meer info: Mr. Ted A.P. Langhout 0513650665 of 0654954780