In deze casus vragen burgemeester en wethouders in eerste instantie advies bij de SAOZ. Na een tussenuitspraak wordt een nader advies gevraagd aan de SAOZ. Om hen moverende redenen, ik vermoed de hoogte van de geadviseerde schadevergoeding, wordt aan een andere deskundige (Noordam) ook om advies gevraagd. Vervolgens wijkt het college af van het advies van de SAOZ en volgt het advies van Noordam. De vraag die in deze nieuwsbrief voorligt is of het college mocht afwijken van het nader advies van de SAOZ.
Voor een bestuursorgaan kunnen er gegronde redenen zijn om af te wijken van een advies van een deskundige. Deze redenen dient het bestuursorgaan in beginsel afzonderlijk in het besluit te vermelden (artikel 3:50 van de Awb). Na het nader advies van de SAOZ vraagt het college aan Noordam om de waarde van de bloot eigendom voor en na de peildatum vast te stellen, omdat de SAOZ de waardevermindering van de bloot eigendom niet opnieuw heeft bepaald, maar volgens het college heeft volstaan met een verwijzing naar haar eerdere advies.
De Afdeling overweegt:
“26. Hoewel de SAOZ in het nader advies grotendeels heeft verwezen naar het eerdere advies van juli 2011, kan niet worden gesteld dat de SAOZ de bloot eigendom van [appellant] c.s. niet heeft gewaardeerd. Uit de schadeberekening van de SAOZ, hiervoor weergegeven onder 4 en 5, blijkt dat de SAOZ dit wel degelijk heeft gedaan en inzicht heeft geboden in hoe de bloot eigendom van [appellant] c.s., afgezet tegen de waarde van de volle onbelaste eigendom, is berekend. Het aandeel van [appellant] c.s. in de waarde van het volle onbelaste eigendom bedraagt volgens de SAOZ 81,25 procent, zodat 81,25 procent van de waardevermindering als waardevermindering van de bloot eigendom dient te worden aangemerkt, aldus de SAOZ.
Het college heeft in het besluit van 18 juni 2015 niet inzichtelijk gemaakt waarom deze schadeberekening van de SAOZ onjuist is.
27. Het college heeft op de zitting bij de Afdeling betoogd dat Noordam uitsluitend het technische deel voor zijn rekening heeft genomen en dat er gezocht is naar een methode die meer dan eens een oplossing biedt. Uit de notitie van Noordam blijkt echter niet dat en zo ja waarom de schadeberekening van de SAOZ onjuist is. Het college had in het besluit van 18 juni 2015 moeten motiveren waarom de schadeberekening van de SAOZ onjuist is en Noordam de bloot eigendom van [appellant] c.s. wel op een juiste manier heeft berekend. De aanleiding om te doen, kon het college vinden in de aanzienlijke verschillen in de schadeberekening van de SAOZ en Noordam en, als gevolg hiervan, de uiteenlopende uitkomsten. Zo overstijgt de door Noordam berekende waarde van de bloot eigendom van het perceel vóór de peildatum (€ 516.447,46) de vrije onbelaste waarde van het perceel (€ 422.400,00) aanzienlijk. Dat geldt nog meer voor de waardering door Noordam van de bloot eigendom na de peildatum van € 334.964,79 en de waarde van de volle eigendom van € 126.720,00.
28. Daarnaast roept de nota van Van Heesbeen fundamentele twijfel op over de vraag of het college de schadeberekening van Noordam ten grondslag kan leggen aan zijn standpunt dat de bloot eigendom van [appellant] c.s. slechts met € 181.482,67 is gedaald, in plaats van de door de SAOZ begrote waardevermindering van € 240.180,00 (lees: € 240.240,00). Van Heesbeen gaat er, evenals de SAOZ, van uit dat de waarde van de bloot eigendom die van de volle onbelaste eigendom niet kan overstijgen en dat voor een redelijk denkend en handelend koper de waarde van de volle onbelaste eigendom de bovengrens is. Dit uitgangspunt bij de schadeberekening, dat door zowel de SAOZ als Van Heesbeen is gehanteerd en dat op zichzelf redelijk en aanvaardbaar is, heeft Noordam niet gehanteerd. Daarnaast is de door Noordam begrote waarde van de bloot eigendom vóór de peildatum van € 516.447,46 niet direct in perspectief te plaatsen als daarbij de in september 2005 met [appellant] c.s. overeengekomen verkoopprijs van het perceel van € 343.200,00 in aanmerking wordt genomen. Deze verkoopprijs geeft een redelijk beeld van de waarde in het economisch verkeer van de bloot eigendom van het perceel, waarop destijds nog het recht van erfpacht en opstal berustte, en het is te begrijpen dat de SAOZ die verkoopprijs in dit kader van belang heeft geacht. In dit verband heeft Van Heesbeen zich bij de berekening van Noordam terecht afgevraagd of bij de berekening van verschillende waarden van vóór en na de peildatum over de gehele looptijd van het recht van erfpacht en opstal een canon van 5 procent van de vrije grondwaarde (€ 21.200,00) kan worden gevraagd, terwijl in de tussentijd de vrije onbelaste waarde van het perceel van [appellant] c.s. door een planologische wijziging met 70 procent is gedaald. Door deze aanzienlijke waardedaling zou, zo stelt Van Heesbeen, het rendement 16,6 procent bedragen, hetgeen een redelijk denkend en handelend koper niet als uitgangspunt zal aanvaarden. Dit lijkt Noordam bij zijn berekening niet te hebben onderkend.”
Het college mag aan een andere deskundige advies vragen indien het twijfelt aan de juistheid van het uitgebrachte advies. Wil het college afwijken dan dient gemotiveerd te worden aangegeven waarom het eerste advies onjuist is en niet zal worden gevolgd. De aanleiding om dat te doen, kon het college in casu vinden in de aanzienlijke verschillen in de schadeberekening. Ook kon de aanleiding om dat te doen in casu worden gevonden in de nota van een door aanvrager ingeroepen derde deskundige, die fundamentele twijfel opriep over de vraag of het college de schadeberekening van Noordam aan het besluit ten grondslag kon leggen.