In deze casus was onder de vraag aan de orde in welke mate een planologische verslechtering en als gevolg daarvan in welke mate een waardevermindering was opgetreden.
Een planschade advies bestaat uit juridische aspecten en waarderingsaspecten. De wijze waarop deze verschillende onderdelen door de rechter worden getoetst verschilt wezenlijk. Als er verschil in inzicht bestaat aangaande juridische aspecten (rechtsvragen) kan dit aan de rechter voorgelegd worden en deze zal kunnen oordelen wie het gelijk aan zijn of haar zijde heeft. De belangrijkste rechtsvragen zijn of de juiste uitgangspunten ten grondslag zijn gelegd aan de planvergelijking en in relatie tot de vergoedbaarheid van de schade, of de schade (ten tijde van de aankoop) voorzienbaar was, de schade (deels) tot het normale maatschappelijke risico behoort en of reeds op andere wijze in de schade is voorzien.
In welke mate planologisch nadeel en schade is opgetreden als gevolg van de planologische wijziging zijn waarderingsaspecten. De toetsing van de rechter is op deze aspecten terughoudend. Hij toetst de motivering, maar mag zijn oordeel niet in de plaats stellen van een deskundige en kan bij twijfel een andere deskundige, veelal de StAB, aanwijzen om hem te adviseren over deze aspecten.
NB: Voor wat betreft de vaststelling van de hoogte van de drempel van het normale maatschappelijke risico geldt dat het bestuursorgaan de hoogte van de drempel vaststelt en dat aan het bestuursorgaan in dat kader beoordelingsvrijheid toekomt. De ratio daarvan is gelegen dat het vaststellen van de hoogte van de drempel een meer politieke kwestie is. De rechter toetst de motivering maar kan de omvang van het normaal maatschappelijk risico vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is.
In casu gaat het om de hoogte van de schade, een waarderingskwestie derhalve. De Afdeling overweegt:
“5. [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat, gelet op de toepasselijke schadefactoren, de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan tot een zwaardere planologische verslechtering heeft geleid en derhalve, gelet op de verdeling in schadecategorieën, tot een schade van 5 tot 10 procent van de waarde van de woning onder het oude bestemmingsplan op de peildatum. Daartoe voert hij aan dat de in het advies van 17 april 2015 en het nader advies van 9 september 2015 gehanteerde kwalificaties van de ernst van de planologische verslechtering niet overeenkomen. In dit verband merkt hij op dat hij in de oude situatie vanuit de woning vrij uitzicht op en over weilanden in een agrarisch gebied had, terwijl hij in de nieuwe situatie uitzicht op aaneengesloten bebouwing direct tegenover de woning heeft, zodat niet staande kan worden gehouden dat het uitzicht en de situering van de woning in planologische zin niet ingrijpend zijn verslechterd. Voorts wijst hij op verschil met de in het kader van de toepassing van de WOZ vastgestelde waarden en stelt hij dat ten behoeve van de taxatie ten onrechte geen vergelijking met referentiepanden, zoals de woning aan de Koningin Julianalaan 16, heeft plaatsgevonden.
5.1. De bestuursrechter kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van een onroerende zaak niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar dat daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen. De maatstaf bij de te verrichten toetsing is niet de eigen waardering door de rechter van de nadelen van de planologische verandering, maar of het bestuursorgaan, gelet op de motivering van het advies van de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, zich bij de besluitvorming niet in redelijkheid op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren. Dit laat onverlet dat de besluitvorming dient te voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en dat de rechter de besluitvorming daaraan dient te toetsen. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582).”
Dat een aanvrager of derde-belanghebbende de mate waarin planologisch nadeel en schade optreedt anders waardeert dan de door de gemeente ingeschakelde deskundige, leidt niet tot het oordeel dat aan het advies van die deskundige zodanige gebreken kleven, dat het advies in alle redelijkheid niet had mogen worden gevolgd door het bestuursorgaan. Waarderingsverschillen kunnen immers optreden en deze worden toegestaan in het recht. Daar waar de waarderingsverschillen relatief groot zijn , zal een uitkomst als de onderhavige voor een rechtzoekende onbevredigend zijn. Wellicht kan een meer uitgewerkte indeling in schadecategorieën, waaraan de rechter de motivering kan toetsen, tot betere resultaten leiden. Indien de motivering relevant afwijkt van de op basis daarvan te verwachten indeling in een schadecategorie, zou de rechter een andere deskundige kunnen inschakelen. Deze deskundige zal in veel gevallen de StAB zijn. Echter de StAB taxeert bij mijn weten niet zelf, maar schakelt daarvoor taxateurs in. In een aantal aan mij bekende gevallen betrof het, voorzover ik kan nagaan, evenwel taxateurs die geen of nauwelijks ervaring hadden op het gebied van het planschaderecht, hetgeen mijns inziens onontbeerlijk is voor een goede taxatie. Wellicht is het een optie om in voorkomende gevallen taxateurs/deskundigen uit het Register DOBS (deskundigen op het gebied van onteigening, nadeelcompensatie, planschade en aanverwante rechtsgebieden) in te schakelen. (www.registerdobs.nl)