In deze uitspraak gaat het om het vervallen van bebouwings- en gebruiksmogelijkheden op het eigen perceel. Aan de orde waren de rechtsvragen of de nadelige planologische wijziging voorzienbaar was en of de gelaedeerde een voldoende concrete poging had ondernomen om de bestaande mogelijkheden alsnog te benutten. De bijzondere omstandigheid bedroeg in casu dat aan de gelaedeerde al een bouwvergunning eerste fase was verleend maar dat hij na terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan niet was overgegaan tot het aanvragen van een bouwvergunning tweede fase.
Dat de planologische wijziging niet te voorzien was zou volgens de gelaedeerde zijn veroorzaakt door het feit dat uit het ontwerpbestemmingsplan niet duidelijk kon worden herleid dat de mogelijkheid om een appartementencomplex te bouwen zou komen te vervallen, althans afhankelijk zou worden gemaakt van de sloop van woningen elders binnen de bestemming. Dit gold temeer nu volgens de plantoelichting in het ontwerpbestemmingsplan juist wél is voorzien in de ontwikkeling van 20 dan wel 22 appartementen ter plaatse en nu uit een brief van het college van 17 december 2013 aan de raad van de gemeente Rijswijk kan worden afgeleid dat niet is bedoeld om de bouwmogelijkheden te schrappen. De wijziging van de bouwmogelijkheden is niet aangekondigd en er is geen voorontwerpbestemmingsplan ter visie gelegd of andere stukken gepubliceerd waaruit de wijziging van de bouwmogelijkheden blijkt, aldus gelaedeerde.
De Afdeling overweegt met betrekking tot de voorzienbaarheid als volgt:
“6.1. In het huis-aan-huisblad “Rijswijk RegelRecht” van 26 juni 2008, dat kan worden geraadpleegd via de website van de gemeente Rijswijk, is vermeld dat het ontwerpbestemmingsplan “Leeuwendaal eerste herziening” is opgesteld en dat een ieder vanaf de dag na 26 juni 2008 tot en met 7 augustus 2008 het ontwerpbestemmingsplan kan inzien. In “Rijswijk RegelRecht” van 30 oktober 2008 is de agenda van de vergadering van de raad van Rijswijk van 4 november 2008 gepubliceerd. Daaruit blijkt dat onder punt 5 het voorstel “vaststellen bestemmingsplan Leeuwendaal, eerste partiële herziening” zal worden behandeld. Uit de handelingen van deze vergadering blijkt dat de raad het bestemmingsplan met betrekking tot de percelen tijdens deze vergadering ongewijzigd ten opzichte van het ontwerp heeft vastgesteld.
Uit de plankaart en artikel 13, eerste lid, van de voorschriften van het nieuwe bestemmingsplan volgt dat aan de percelen niet langer de bestemming “Woongebied, gestapeld” is toegekend maar de bestemming “Woongebied” en dat de gronden met deze bestemming zijn bestemd voor onder meer woonhuizen al dan niet in combinatie met een aan-huis-gebonden-beroep. Op de plankaart ontbreekt het bouwvlak met de nadere aanduidingen “22” en “20,5”. Bovendien is in artikel 13, derde lid, aanhef en onder b, van de voorschriften van het nieuwe ontwerpbestemmingsplan bepaald dat het aantal woningen binnen de bestemming, zoals aanwezig ten tijde van het in ontwerp ter visie leggen van het plan, niet mag worden vergroot. Uit de (ontwerp)plankaart en de (ontwerp)planvoorschriften blijkt dan ook duidelijk dat de mogelijkheid om (zonder meer) een appartementencomplex te bouwen zou komen te vervallen. De onjuiste vermelding in de niet bindende plantoelichting ten aanzien waarvan het college heeft verklaard dat de toelichting die hoorde bij het oude bestemmingsplan “Leeuwendaal, op dit punt niet is aangepast aan de in het bestemmingsplan “Leeuwendaal, eerste herziening” vastgestelde nieuwe planologische situatie voor dit plandeel, als ook de inhoud van de brief van 17 december 2013 kunnen niet afdoen aan de duidelijke plankaart en planvoorschriften.
Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank terecht overwogen dat Vetus vanaf het moment waarop het ontwerpbestemmingplan ter inzage is gelegd, rekening moest houden met de kans dat de planologische situatie op het perceel zou gaan veranderen in een voor haar ongunstige zin.”
Met betrekking tot de vraag of een voldoende concrete poging om de bestaande bebouwing- en gebruiksmogelijkheden te benutten is ondernomen overweegt de Afdeling als volgt:
“7. Vetus betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat zij, door de vergunde bouwmogelijkheid niet tijdig te benutten, het risico van de voor haar nadelige bestemmingsplanwijziging heeft aanvaard en dat daarom de geleden schade voor haar rekening dient te blijven. Zij voert daartoe aan dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat er onvoldoende concrete aanwijzingen zijn dat de bouwvergunning tweede fase niet zou worden verleend. Volgens Vetus heeft de rechtbank niet onderkend dat het verkrijgen van een bouwvergunning tweede fase geen vanzelfsprekendheid is, nu een daartoe strekkende aanvraag wordt getoetst aan zowel het Bouwbesluit als de gemeentelijke bouwverordening en het bouwplan in strijd is met de geldende parkeernormen, waardoor op voorhand vaststond dat de bouwvergunning tweede fase niet zou worden verleend. Van haar kon ook redelijkerwijs niet worden verlangd dat zij een bouwvergunning tweede fase zou aanvragen, nu er voor het plan waarvoor een eerste fase bouwvergunning was verleend, te weten de bouw van luxe appartementen, geen vraag meer was. De rechtbank is er verder aan voorbij gegaan dat er, door de korte periode tussen het onherroepelijk worden van de vergunning eerste fase en het in werking treden van het nieuwe bestemmingsplan, te weinig tijd was om een vergunning tweede fase in te dienen, aldus Vetus.
7.1. Vaststaat dat de bouwvergunning eerste fase is verleend op 18 november 2008 en dat deze onherroepelijk is geworden op 30 december 2008. Voorts staat vast dat de bouwvergunning eerste fase op 30 december 2010 is komen te vervallen doordat Vetus geen bouwvergunning tweede fase heeft aangevraagd.
De rechtbank heeft terecht overwogen dat Vetus, door het verkrijgen van de bouwvergunning eerste fase, de mogelijkheid had om in strijd met het nieuwe bestemmingsplan een appartementencomplex van 7 bouwlagen met daarin 20 woningen en een verdiepte stallingsgarage te bouwen, zij het dat Vetus vóór 30 december 2010 een bouwvergunning tweede fase diende aan te vragen. In hetgeen Vetus naar voren heeft gebracht is geen grond gelegen aan te nemen dat deze bouwvergunning tweede fase niet zou worden verleend. Daarbij is van belang dat het bouwplan reeds definitief was getoetst aan de geldende parkeernormen in het kader van het door het college genomen besluit op de aanvraag om de bouwvergunning eerste fase en dat de bouwvergunning tweede fase slechts nog aan de bouwtechnische eisen van het Bouwbesluit en de overige eisen van de bouwverordening moest worden getoetst.
Vanaf de verlening van de bouwvergunning eerste fase tot aan 30 december 2010 had Vetus ruim twee jaar de tijd voor het indienen van een aanvraag om verlening van een bouwvergunning tweede fase. De rechtbank heeft in dit verband terecht overwogen dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op zichzelf geen verandering bracht in de mogelijkheid om het appartementencomplex alsnog te realiseren. Vetus heeft niet aannemelijk gemaakt dat de periode van ruim twee jaar te kort is geweest om een bouwvergunning tweede fase in te dienen.
Nu Vetus de vergunde bouwmogelijkheid niet heeft benut, terwijl zij vanaf 27 juni 2008 rekening moest houden met de kans dat de planologische situatie op het perceel zou gaan veranderen in een voor haar ongunstige zin, heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat het college zich op het standpunt heeft mogen stellen dat Vetus het risico van de voor haar nadelige bestemmingswijziging heeft aanvaard en dat de schade die zij hierdoor lijdt, voor haar rekening dient te blijven.
Ook de omstandigheid dat het vergunde bouwplan, naar zij heeft gesteld, niet langer uitvoerbaar was door gewijzigde marktomstandigheden dient voor haar risico en rekening te blijven. Daarbij betrekt de Afdeling dat niet is gebleken dat zij zich tijdig voor het vervallen van de bouwvergunning eerste fase tot het college heeft gewend om na te gaan of het college kon instemmen met een aangepast bouwplan.”
Dus de onjuiste vermelding in de niet bindende plantoelichting als ook de inhoud van de brief van 17 december 2013 konden niet afdoen aan de duidelijke plankaart en planvoorschriften. De planologische wijziging en de daaruit voortvloeiende schade was derhalve te voorzien. Daarnaast werd het niet aanvragen van een bouwvergunning tweede fase aan de aanvrager aangerekend.
Voor meer informatie met betrekking tot het heersende recht aangaande directe planschade: Zie onze “kennisbank“, onder het trefwoord “vervallen bouw- gebruiksmogelijkheid”
bron: www.rechtspraak.nl