Een belangrijke uitspraak. In deze uitspraak was onder meer de hoogte van de drempel in het kader van het normale maatschappelijke risico aan de orde. Het geschil spitste zich onder meer toe op de vraag of de afstand van de ontwikkeling tot de woningen van aanvragers aan de weg stond aan de toepassing van een hogere drempel dan het forfait. In veel adviezen van deskundigen wordt gesteld, en zo ook door de Haute Equipe, dat de korte afstand waardoor de aantasting van het woongenot zich goed voelen, aan de weg staat aan een hogere drempel. Mijns inziens heeft de Afdeling is de uitspraak van 2 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:530 zich expliciet over deze materie uitgelaten.
In rechtsoverweging 5.7 overweegt de Afdeling:
“Aan de korte afstand, daargelaten dat deze bij een inbreidingslocatie als het plangebied niet ongebruikelijk is, komt hier geen zelfstandige betekenis toe, omdat de omvang van de waardevermindering van de woningen wordt bepaald door de afstand van de woningen tot locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden, zodat het ervoor dient te worden gehouden dat de korte afstand reeds in de waardevermindering van de woningen is verdisconteerd.”
In de onderhavige uitspraak van de Afdeling van 8 augustus 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2620 wordt de uitspraak van 2 maart 2016 bevestigd. In rechtsoverweging 9.8 overweegt zij als volgt:
“Voor zover de schade die de aanvragers als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan hebben geleden, niet uitstijgt boven vijf procent van de waarde van de woningen onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, heeft de rechtbank niet onderkend dat het college die schade ten onrechte niet voor hun rekening heeft gelaten. Dat, naar Haute Equipe heeft gesteld, maar Langhout heeft bestreden, de planologische ontwikkeling op relatief korte afstand van de woningen heeft plaatsgevonden, leidt niet tot een ander oordeel. Aan de korte afstand, daargelaten dat deze bij een locatie als het plangebied niet ongebruikelijk is, komt hier geen zelfstandige betekenis toe, omdat de omvang van de waardevermindering van de woningen wordt bepaald door de afstand van de woningen tot de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden, zodat het ervoor dient te worden gehouden dat de korte afstand reeds in de waardevermindering van de woningen is verdisconteerd.”
Mijns inziens kan het afstandscriterium een rol te spelen bij de vraag of de litigieuze planologische wijziging op die (korte) afstand in de lijn der verwachtingen lag, of eerst op grotere afstand mocht worden verwacht. Echter ook hier kan de rechter zonder dit criterium, omdat het criterium ook kan worden ingebed in het “passen van de ontwikkeling in de bestaande planologische structuur van de omgeving.”
Voorts was in deze uitspraak de vraag aan de orde of een onderscheid dient te worden gemaakt in relatie tot de hoogte van de toe te passen drempel tussen een inbreiding- en een uitbreidingslocatie. Mijns inziens is daar geen sprake van.
De Afdeling bevestigt dit en overweegt als volgt.
“9.4. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling (onder meer de uitspraak van 2 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:530), is bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normale maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie van een bestaande woonkern, waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, substantieel, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten. Dit betekent dat een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normale maatschappelijke risico van de aanvrager behoort.
9.5. Volgens de adviezen van Haute Equipe vormt het plangebied een onbebouwde driehoek, gelegen tussen de bestaande woonkern (oostzijde) en de Schoonhovenseweg (N207) en het daarlangs gelegen bedrijventerrein ’t Vaartland (westzijde), waarmee de locatie Poort van Stolwijkfeitelijk het midden houdt tussen een uitbreidings- en een inbreidingslocatie.
In zijn reactie van 27 mei 2016 heeft Langhout uiteengezet dat het plangebied, gelet op de omliggende omgeving, een inbreidingslocatie is. De locatie werd aan de zuidelijke en noordoostelijke zijde al door woningen omgeven en direct aan de overzijde van de provinciale weg lag een bedrijventerrein. De nieuwe woonbebouwing vormt ter plaatse een logische afronding van Stolwijk. De locatie lag er al klaar voor.
9.6. Indien het plangebied, anders dan Langhout heeft gesteld, geen zuivere inbreidingslocatie is, maar tevens de kenmerken van een uitbreidingslocatie vertoont, ziet de Afdeling daarin geen aanleiding om de onder 9.4 genoemde jurisprudentie in dit geval niet toe te passen.”
In het kader van vorenstaande wijs ik erop dat het normale maatschappelijke risico is gebaseerd op het égalité-beginsel. Het beginsel van de gelijke verdeling van publieke lasten. Dit beginsel is weer gebaseerd op het gelijkheidsbeginsel. Er vindt geen vergoeding plaats van de schade als gevolg van planologische wijzigingen, indien een planologische wijziging niets meer doet dan het vastleggen van beperkingen die voortvloeien uit het feit, dat de burger tezamen met anderen op een beperkt territoir in een gemeenschap verenigd leeft. Bij een verdergaande aantasting is sprake van een abnormale last en wordt het evenwicht in de gelijke verdeling van publieke lasten doorbroken. Ik zie niet in waarom bij de ene normale maatschappelijke ontwikkeling (inbreiding) een andere drempel geldt dan bij een andere normale maatschappelijke ontwikkeling (bijvoorbeeld uitbreiding, herontwikkeling).